Процедура покупки недвижимости на Кипре и ее участники
Процедура покупки недвижимости на Кипре и ее участники
Иностранец может приобрести квартиру, земельный участок с домом или просто участок под строительство. Контракт купли-продажи составляется в 3 экземплярах на английском языке. В договоре должны быть указаны условия оплаты, характеристика предмета купли-продажи и обязанности сторон. Документ считается подписанным после оплаты 30% стоимости недвижимости. Заключить его стоит 1000-2000 CY£. После подписания контракта надо подавать заявление в Совет министров Кипра с просьбой разрешить приобретение недвижимости иностранцу. Основание для отказа – криминальные связи или связи с террористическими организациями. Это стоит около 150 CY£. Одновременно надо зарегистрировать контракт в Департаменте земельных угодий. Департамент проверяет правоустанавливающие документы и права владельца на операции с недвижимостью и после этого подтверждает сделку. Как правило процесс длится 2 недели. Законодательство рассматривает в качестве приобретения недвижимости следующее: 1. Перерегистрация права собственности. 2. Длительный лизинг (более 33 лет). 3. Покупка акций в компании, обладающей объектом недвижимости, в случае, если в результате такой сделки компания становится контролируемой иностранцами. 4. Образование фирмы или предприятия, связанного с обладанием недвижимостью, для извлечения выгоды иностранными гражданами.
Любая регистрация собственности не отвечающая требованиям законодательства является недействительной. При приобретении недвижимости следует учитывать следующие правила: 1. Иностранец может купить дом только для собственного пользования. В случае, если иностранец долго живет на Кипре, имеет бизнес (например оффшорную фирму и т.п.), то разрешение на покупку дома в другой части страны (например на берегу моря или в горах) может быть получено им. 2. Иностранец может приобрести участок земли площадью до 4014 кв.м. Прошение о покупке земли вне зоны девелопмента скорее всего будет отклонено (это не относится к тем иностранцам, которые покупают дом в этом же районе). 3. Прошение будет отклонено если иностранец приобретает долю в объекте. 4. Супружеская пара иностранцев может купить только один дом, а не каждый по одному. 5. Иностранные фирмы могут строить/покупать только свои офисы. Разрешение на приобретение жилья не будет выдано, кроме случаев, когда это жилье регистрируется лично на директора фирмы, причем он сам должен обратиться с прошением. 6. Дом не может быть приобретен иностранцами в совместную собственность, кроме случаев, когда его приобретает супружеская пара. 7. В случае, если иностранец оплачивает строительство дома, то оплата должна проводиться в иностранной валюте. 8. При выдаче разрешения правительство может установить сроки завершения сделки или строительства. Эти сроки, однако, могут быть продлены при определенных обстоятельствах. Обычно максимальный устанавливаемый срок - 3 года (но он, как уже отмечено, может быть продлен). 9. Если иностранец хочет взять объект в лизинг на срок более 33 лет, то на это тоже требуется разрешение либо правительства либо местных органов власти. 10. Иностранец может продать свою недвижимость и купить другую. Любая законная повторная сделка будет разрешена. 11. Иностранец может сдать свой объект в аренду жителю Кипра на срок более 28 дней. Это право не относится к офисам. 12. Договор купли/продажи или аренды действителен, даже если правительство отказало в разрешении на сделку. Поэтому важно предусмотреть в контракте (договоре) вопрос получения разрешения, чтобы иметь возможность вернуть деньги в случае отказа.
Процедура сделки для иностранцев, приобретающих недвижимость на Кипре. а). Заявление в правительственный орган или в местный орган власти. Следующая информация должна содержаться в вышеозначенном документе: 1. Личные данные заявителя и его финансовый статус. 2. Данные об объекте. 3. Данные о нынешнем владельце объекта. Договор купли/продажи и условия оплаты. 4. Вид сделки (приобретение в собственность, лизинг, приобретение акций и т.д.). После получения заявления чиновники местной администрации в координации с другими правительственными департаментами выполнят ряд экспертиз и подготовят рапорт о разрешении. Процедура займет до 3 месяцев, но это не значит, что в этот период нельзя вступить во владение собственностью.
Нужно принять во внимание, что если при сделке объект сразу не зарегистрирован на ваше имя, вам рекомендуется направить договор купли/продажи в местный Земельный Регистр в течение 2 месяцев по подписании. Если вы этого не сделаете и продавец передумает продавать, вы сможете претендовать только на возмещение ущерба, а в случае регистрации контракта (договора) в Земельном Регистре можете через суд требовать передачи вам права собственности, так как сама по себе отсылка контракта в Регистр по сути равнозначна заявлению права на объект.
б). Заявление в Центральный Банк. По получении разрешения местной администрации на покупку объекта нужно отправить заявление чиновнику Контрольного Офиса Валютного Обмена, чтобы подтвердить, что оплата имела место в иностранной валюте. К этому заявлению должны быть приложены следующие документы: 1. Копия документа об импорте валюты (Центральный Банк Кипра выдаст такую справку). 2. Контракт (договор купли/продажи). 3. Копия разрешения на покупку. 4. Документы о праве собственности на объект (если имеются).
в). Заявление о передаче права собственности в местный Земельный Регистр. Передача прав собственности оформляется в Регистре простой процедурой, для которой необходимо лично представить заявление со следующими документами: 1. Договоры о передаче прав собственности. 2. Копия разрешения на покупку. 3. Документы из Центрального Банка, свидетельствующие, что оплата покупки осуществлена в иностранной валюте. 4. Чеки об уплате всех налогов на недвижимость к данной дате (эти налоги могут включать в себя и городские налоги, и налоги на очистку стоков, и дорожно-строительные налоги).
Информация, которую необходимо указать в заявлении, подаваемом в Земельный Регистр: 1. Имя и адрес покупателя и продавца. 2. Номер идентификационной карточки или паспорта покупателя. 3. Данные об объекте.
В процессе регистрации чиновник Земельного Регистра определит стоимость объекта, чтобы исчислить пошлину за передачу прав собственности. При этом он может не согласиться с ценой, проставленной в контракте, а принять во внимание рыночную стоимость объекта на день продажи. Покупатель обязан оплатить пошлину в сумме, исчисленной таким образом. Исчисляются эти суммы по следующей шкале: Цена объекта в кипрских фунтах Пошлина Сумма 0 - 50 000 3% 1500 50 000 - 100 000 5% 4000 100 000 и более 8% - - -
Если объект регистрируется на двоих (муж и жена) или на двух отдельных лиц, то стоимость объекта разделяется надвое и пошлина за регистрацию права собственности уменьшается:объект стоимостью 100 000 на одно имя объект стоимостью 100 000 на двоих (муж и жена) до 50 000 - 3% - 1 500 кф. 50 000 - 3% - 1 500 на мужа 50 000 - 100 000 - 5% - 2 500 кф. 50 000 - 3% - 1 500 на жену итого: 4 000 кф. итого: 3 000 кф.
Как покупатель так и продавец могут выдать доверенность на регистрацию права собственности другим лицам. Если документы в порядке, то процедура займет несколько часов.
Получение титулов владельца Передача собственности от покупателя к продавцу - несложная процедура, которая проводится Земельным Департаментом Кипра. Обращаться туда может сам покупатель или назначенное им третье лицо по доверенности. В случае если покупателем является не киприот, то в регистрационных документах указывается, что собственность оплачена в иностранной валюте. Вся собственность на Кипре должна быть зарегистрирована в Земельном Департаменте. Это защищает права покупателя-собственника, потому что собственность не может быть заложена, перепродана или перестроена без его письменного согласия. При выдаче титулов владельца, имя покупателя регистрируется в правительственном архиве. Документы правительственного архива строго конфиденциальны, не при каких обстоятельствах не публикуются, доступа к ним никто не имеет. Контракт о купле-продаже должен быть составлен в письменной форме; рекомендуется хранить такие контракты в районном отделении Земельного Департамента. Это дает обеим сторонам дополнительное ощущение надежности и полное соответствие законам. Как только собственность зарегистрирована на имя покупателя, он/она имеет право продать ее или передать по наследству. Когда передача собственности и регистрация ее на имя покупателя произведена, Земельный Департамент взимает регистрационную выплату, размер которой основан на стоимости приобретенной собственности и вычисляется следующим образом: стоимость до 50 000 фунтов - 3% от 50 001 до 100 000 фунтов - 5% свыше 100 001 фунта - 8%
Регистрационный взнос по контракту Этот регистрационный взнос взимается при подписании контракта. Он составляет 1.50 кипрских фунта за каждую 1000 фунта стоимости недвижимости, если эта стоимость не превышает 100 000 фунтов; 2 фунта за каждую тысячу, если стоимость недвижимости превышает 100 000 фунтов. Чтобы избежать штрафов, необходимо внести эту плату в течение 30 дней со дня подписания контракта.
1. Налог на недвижимое имущество (ежегодный налог на собственность) Владелец зарегистрированной недвижимости (после получения титула собственности) обязан платить ежегодный налог, размер которого зависит от ее стоимости. Недвижимость стоимостью до 100.000 фунтов налогообложению не подлежит. Недвижимость стоимостью свыше 100.000 к.ф. облагается налогом в следующих размерах:Сумма CYP£ Ежегодный налог (%) от 100.001 до 250.000 0.2 от 250.001 до 500.000 0.3 свыше 500 000 0.35
2. Налог на регистрацию собственности (единовременный налог) Перевод права собственности (передача титула) покупателю. Данный налог необходимо уплатить, чтобы перевести право свободного владения недвижимостью на Ваше имя. Это может быть сделано, когда будет получено разрешение правительства о передаче Вам документа, подтверждающего Ваше право собственности, а все взаиморасчеты с продавцом произведены. Налог на регистрацию собственности уплачивается Управлению по регистрации земельной собственности по следующей шкале:Стоимость недвижимости, CYP£ Сбор (в процентах) до 50.000 3% от 50.000 до 100.000 5% свыше 100.000 8%
3. Гербовый сбор (Stamp duties) (единовременный налог) Покупатель обязан оплатить в Департаменте внутренних налогов (Inland Revenue Department) гербовый сбор для легализации приобретения недвижимости, который составляет 1,5 фунта на тысячу, если стоимость имущества не превышает 100.000 фунтов, и 2 фунта на тысячу в ином случае. Этот сбор должен быть оплачен в течение 30 дней после подписания контракта о покупке недвижимости. Документ о переводе права собственности на недвижимость выдается покупателю после того, как он полностью оплатит стоимость приобретенной недвижимости, а Департамент земельных угодий оформит правовые титулы. До момента оформления Департаментом правовых титулов фирма, осуществляющая продажу может предоставить банковскую гарантию в качестве обеспечения сделки купли-продажи. Соответствующие расходы покрываются покупателем.
Агенты и посредники Кипрские агенты должны быть зарегистрированы в государственных органах и только в этом случае могут работать легально. Кроме агентов вы встретите на Кипре массу посредников, которые представляются агентами, будучи на самом деле лишь какими-нибудь барменами в вашем отеле или таксистами, с которыми вы по пути из аэропорта поделились мечтой поселиться на Кипре. Старайтесь особенно им не доверять. Кроме того, если вы соблазнитесь на их услуги, то не сможете потом требовать налоговых скидок, полагающихся при учете суммы выплаченных вами агенту комиссионных.
